Città sull’orlo di una crisi d’affitti

Il mercato degli affitti brevi ha determinato un rialzo dei prezzi delle abitazioni in molte città d’Italia. I rincari sono ancora più alti dove prevale il turismo d’affari e quando la locazione si avvicina a una vera e propria attività produttiva.

I numeri di Airbnb in Italia

Il mercato degli affitti brevi può agire sui prezzi e i valori immobiliari in modo contrapposto: può, infatti, abbassare i valori immobiliari qualora ne risenta negativamente la vivibilità del quartiere oppure può far diminuire il numero di abitazioni disponibili per i residenti, e quindi aumentarne il prezzo.

Per comprendere appieno l’entità del fenomeno degli affitti brevi, si pensi che nel 2021 (tabella 1) le strutture Airbnb, circa 476mila, hanno attivato quasi mezzo milione di annunci e generato transazioni per un valore superiore a 2,9 miliardi di euro, per più di 22 milioni di notti riservate.

Un’analisi su Milano, Bergamo, Venezia e Bologna a Nord, Firenze e Roma al Centro, Bari, Lecce, Napoli e Palermo a Sud ci dice che queste città hanno circa 108mila strutture destinate ad affitti brevi, pari al 20 per cento del totale nazionale. La distribuzione è chiaramente influenzata dalla dimensione demografica e dal grado di turisticità: le quote maggiori spettano alle due città più grandi – Roma e Milano -, mentre tra le medio-piccole spiccano i due importanti poli attrattori di flussi turistici, Firenze e Venezia. 

Nel complesso (tabella 2), il totale delle strutture Airbnb genera un fatturato medio di circa 28mila euro, ma l’ammontare varia sia in funzione del prezzo dell’alloggio che del tasso di occupazione. Proprio per i prezzi elevati e gli alti tassi di occupazione, a Roma e a Venezia, ma anche a Firenze, le entrate per struttura sono mediamente più alte e vicine a 40mila euro annui.

Figura 1 – Le nuove strutture airbnb aperte nelle città oggetto di analisi negli anni 2014 e 2022 – Numero

Se in generale le strutture sono cresciute in tutte le città del campione (figura 1), tendono però a concentrarsi prevalentemente nel centro storico, dove di solito si trovano i principali monumenti di interesse turistico. Tuttavia, specialmente nelle città più grandi, che attirano visitatori anche per motivi di tipo professionale (turismo d’affari o di studio e formazione) possono emergere altre zone  dove l’offerta di alloggi è forte, per motivi legati alla localizzazione di alcune strutture (imprese, sale congressi, poli fieristici, sedi universitarie, centri di formazione, per esempio), dei principali snodi del trasporto pubblico (stazioni di treni, tram e metro) o di locali per il tempo libero, come si vede nella figura 2 per Firenze e Milano.

Figura 2 – La distribuzione degli airbnb a Firenze (sinistra) e a Milano (destra) – 2022

Come cambia il mercato immobiliare

Il nostro studio vuole misurare l’esistenza di una relazione tra la diffusione dell’offerta di Airbnb e il mercato immobiliare. Abbiamo utilizzato due diverse fonti di dati: “Idealista”, che ci ha consentito di stimare i prezzi medi di vendita a livello di quartiere e “Inside Airbnb”, che fornisce le proposte di alloggio disponibili sul sito. Inoltre, sono state ricostruite alcune variabili che influenzano il prezzo degli immobili a livello di quartiere, ad esempio il diverso grado di turisticità delle città analizzate, nonché l’intensità di sviluppo in senso imprenditoriale del fenomeno degli affitti brevi (l’incidenza dei gestori di multiproprietà, multi-host).

Il primo risultato da sottolineare è che il modello utilizzato conferma l’impatto positivo del fenomeno Airbnb sui prezzi di vendita delle abitazioni. In altre parole, al crescere dell’uno crescono anche gli altri. Significativa e positiva anche la relazione con la diffusione di forme organizzative di matrice più imprenditoriale (multi-host). Il prezzo delle abitazioni dipende naturalmente anche da altri fattori, quali la ricchezza di un territorio, e dalle pressioni esercitate dalla domanda, sia interna (la popolazione residente) che esterna (i non residenti che cercano un alloggio).

Un ulteriore aspetto che influenza il prezzo degli immobili, secondo le nostre stime, è la diversa tipologia di attrazione turistica delle città. Per quelle contraddistinte dal turismo “d’affari” (Milano e Bologna), l’effetto al rialzo sui prezzi degli immobili residenziali risulta più rilevante rispetto alle città che richiamano turisti prevalentemente per la propria ricchezza culturale e artistica (Roma, Firenze, Venezia). E i quartieri e città con un’offerta di strutture superiore alla media hanno valori immobiliari più alti.

Per quanto attiene invece la concentrazione della gestione della struttura (incidenza dei multi-host), le nostre stime indicano che quanto più l’attività di locazione si avvicina a una vera e propria attività produttiva, tanto maggiore è l’impatto sui valori immobiliari, in coerenza peraltro con quanto rilevato dalla letteratura (vedi qui e qui).

Le stime fin qui illustrate confermano che la diffusione delle strutture degli affitti brevi, aumentando la pressione della domanda di alloggi su un’offerta tendenzialmente rigida, tende a provocare un generale innalzamento dei valori immobiliari. Ciò implica la riduzione dell’accessibilità alla casa per gli altri segmenti di domanda temporanea (come gli studenti fuori sede), nonché per i residenti, specialmente quelli a più basso reddito, che sono poi la fascia di popolazione che si rivolge maggiormente al mercato dell’affitto.

La conflittualità sociale in crescita richiede dunque una regolamentazione del fenomeno, sull’esempio di quanto già fatto in altri contesti in cui il modello Airbnb si è sviluppato più precocemente.

Chiara Agnoletti

Ricercatrice all’IRPET (Istituto Regionale per la Programmazione Economica della Toscana), si occupa di analisi e pianificazione territoriale, di fiscalità urbanistica e immobiliare. Ha fornito contributi scientifici a modelli di analisi dell’evoluzione degli insediamenti e della struttura urbana. Ha pubblicato molteplici contributi sullo sviluppo locale e regionale.

Claudia Ferretti

Istruttore direttivo di ricerca presso l’IRPET (Istituto Regionale Programmazione Economica della Toscana), si occupa prevalentemente di finanza locale, investimenti pubblici, federalismo fiscale. Contribuisce alla stesura del rapporto su La Finanza territoriale in Italia (a cura di Irpet, Ires, SRM, Polis Lombardia, Liguria Ricerche e Agenzia Umbria Ricerche).