Nuovi vincoli dal Governo: “Bonus casa” a rischio per 60mila a Nord Est

E chi sperava di risparmiare metà della somma investita per rimodernare o rendere più accogliente il proprio alloggio potrebbe restare deluso.

In base all’ultima legge di bilancio, infatti, dal 2025 l’agevolazione fiscale del 50% spetta solo per i lavori effettuati sull’abitazione principale.

Un requisito che potrebbe mancare a tutti coloro che, al momento della ristrutturazione, non hanno ancora spostato la residenza o non vivono già nell’immobile in questione.

In Friuli Venezia Giulia sono circa 18 mila le compravendite di immobili residenziali all’anno, di queste il 75% riguarda prime case, quindi circa 13.500.

In Veneto ogni anno si contano circa 65 mila compravendite, poco più di 48 mila per prime case.

Sommando i dati, nelle due regioni sono oltre 60 mila le abitazioni acquistate in un anno come prima casa. E tanti sono i contribuenti che, nell’incertezza della normativa, rischiano di doversi accontentare del più modesto sconto del 36%.

La difficoltà interpretativa nasce dalla lettera della norma. La legge di bilancio 2025 prevede due aliquote per i bonus casa: il 50% per le abitazioni principali e il 36% per le seconde case, siano esse sfitte o locate.

La legge non precisa cosa si intenda per “abitazione principale”, ma sul punto viene in soccorso l’articolo 10 comma 3-bis del Testo unico sulle imposte sui redditi (Tuir): per abitazione principale «si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente».

Resterebbero esclusi gli immobili appena acquistati ma che necessitano di una ristrutturazione per andarci a vivere.

Per avere un’abitazione principale e poter chiedere il bonus casa al 50% occorrerebbe così aspettare il cambio di residenza, «luogo in cui la persona ha la dimora abituale» secondo l’articolo 43 del Codice civile.

I dubbi interpretativi e l’incertezza sull’entità del bonus potrebbero finire per scoraggiare i potenziali acquirenti di immobili da ristrutturare. «Non abbiamo ancora evidenza di questo aspetto perché la riduzione drastica del bonus parte da quest’anno, ma per le prime case potrebbe accadere», spiega Stefano Nursi, presidente della Fiaip Friuli Venezia Giulia, la Federazione agenti immobiliari e professionali.

«Chi compra una seconda casa in genere la acquista già pronta.

Negli ultimi anni in Fvg le compravendite sono aumentate costantemente, supportate da un mercato immobiliare che va bene e da una forte espansione delle locazioni brevi a uso turistico».

In Veneto nell’ultimo anno il mercato ha registrato invece un piccolo rallentamento: fatta eccezione per Rovigo, tutte le province hanno fatto segnare un -10% a ottobre 2024.

«La sensazione che abbiamo è che ci siano meno case sul mercato: la minore offerta ha fatto sì che siano saliti un po’ i prezzi e quindi le persone si sono fermate», spiega Maurizio Torresan, presidente Fiaip Veneto. «Gli incentivi sulle ristrutturazioni aiuterebbero il mercato delle abitazioni più vetuste che necessitano di una riqualificazione, anche per adeguarsi alla normativa europea che impone l’efficientamento energetico».

La direttiva “case green” richiede infatti di ridurre il consumo energetico medio degli edifici residenziali del 16% entro il 2030. «È impossibile con questo tipo di agevolazioni fiscali ormai irrisorie», aggiunge Nursi.

Per l’Ance il problema non è solo l’ammontare del bonus, ma anche la modalità scelta dal legislatore per godere della detrazione. Che, dicono i costruttori edili, fa presagire una contrazione del mercato.

«Ci aspettiamo un calo minimo del 10% sul comparto edile, che in Veneto pesa per circa 10 mila imprese e oltre 60 mila operai.

Una vera botta», prevede Alessandro Gerotto, presidente di Ance Veneto.

Della stessa opinione il numero uno dei costruttori in Fvg, Marco Bertuzzo. «La portata esplosiva che ha avuto il bonus 110% con la possibilità di applicare lo sconto in fattura porta il privato a ritenere minimo l’aiuto del 50% con detrazione in 10 anni in dichiarazione dei redditi.

Qualcuno certamente ne approfitterà – conferma Bertuzzo – ma al comparto non dà certo un contributo importante in termini di sviluppo e lavoro».

A pesare non è solo il confronto con il bonus 110%, ma anche con l’incentivo più alto del 65% già previsto in passato per la riqualificazione energetica.

«Era una formula sostenibile, ma ancora non incentivante per tutti. Il tema di fondo è la capacità fiscale», aggiunge Gerotto. «Per recuperare la spesa in 10 anni devi avere una capienza fiscale e non tutti hanno un reddito da lavoro dipendente. Pensiamo ai pensionati, ai disoccupati, a chi è in cassa integrazione. È una formula poco democratica».

Senza contare che, per le più contenute attività di manutenzione ordinaria, il rischio è che il bonus al 36% non sia così attrattivo da far concorrenza ai lavori senza fattura.

«C’è il pericolo di riemersione del lavoro nero che era stato combattuto con i bonus», prosegue Bertuzzo.

«È ovvio che un aiuto così importante come il 110% non è sostenibile, ma va valutata seriamente la possibilità di concedere lo sconto in fattura anche con il 50%, perché incentiverebbe i proprietari di prima casa a investire sulla riqualificazione dell’immobile».