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Nei lavori edilizi che hanno dato accesso alle detrazioni fiscali, la “catena” di adempimenti da mettere in atto è lunga, e aver commesso un solo passo falso può compromettere la correttezza dell’intera operazione. In ambito Superbonus, ad esempio, le norme imperative previste dal D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio) sono varie, andando dalla scansione dei tempi entro cui realizzare i lavori all’imposizione di specifiche procedure asseverative e passaggi burocratici/amministrativi.
I bonus edilizi in condominio
Quando chi ha fruito della detrazione è un condominio, il percorso risulta caratterizzato da una maggiore complessità, poiché i suoi componenti hanno dovuto discutere di ogni aspetto per raggiungere una volontà comune, espressa poi in una o più delibere.
L’attenzione, in tali contesti, si è incentrata spesso – e a ragione – sull’evitare intoppi nell’esecuzione degli interventi, ma non è raro che questo tentativo di non “intoppare” il cantiere si sia tradotto in delibere di approvazione di varianti o di proroghe del contratto d’appalto frettolose che, in alcuni casi, hanno portato a reiterare errori o irregolarità contenuti nelle precedenti asseverazioni.
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In simili casi, il rischio è chiaramente quello che l’amministrazione fiscale esegua un controllo e contesti la legittima spettanza del bonus, con tutte le conseguenze in termini di recupero fiscale e applicazione di sanzioni e interessi.
Purtroppo, però, non si tratta dell’unico rischio, perché all’interno delle compagini condominiali lo “spettro” della decadenza dalle agevolazioni fruite è particolarmente insidioso, e può presentarsi anche dopo anni dalla chiusura del cantiere, a bonus edilizi già scontati, e a prescindere dalle mosse del Fisco.
Una delibera che, come quelle descritte, ha scelto di proseguire nella realizzazione di lavori che non rispettano la normativa del bonus cui accedono, infatti, può risultare viziata da “nullità” nel senso inquadrato, come vedremo, dalla giurisprudenza di legittimità. Le conseguenze non sono da poco, poiché una delibera nulla è come se non fosse mai esistita, cosa che può far venire meno il primo mattone su cui poggia tutto il “castello” fiscale a cui hanno avuto accesso i condòmini.
La validità della delibera è cruciale
Quando gli interventi edilizi agevolabili fiscalmente sono realizzati all’interno di edifici condominiali, come accennato, l’intera compagine si trova a dover esprimere la propria volontà in modo univoco, bilanciando però necessariamente opinioni e interessi diversi, votando nel rispetto delle maggioranze imposte dalla legge.
Il “luogo” in cui tale volontà si esprime è proprio la delibera, ed è dunque logico che se quest’ultima non risulta validamente assunta, la volontà comune dei condòmini non sarà correttamente formata, non potendo così spiegare i propri effetti giuridici.
Ciò vale anche in relazione all’edilizia agevolata, come la stessa Agenzia delle Entrate ha confermato, ad esempio, nell’interpello n. 23 del 2022, con il quale ha esplicitamente chiarito che “ai fini dell’applicazione del Superbonus è, infatti, necessario che i lavori astrattamente rientranti nel perimetro dell’agevolazione siano validamente deliberati dall’assemblea condominiale”.
Annullabilità e nullità
L’invalidità di una delibera, insomma, è in grado di inficiare la corretta fruizione dei bonus, ma in base al tipo di invalidità i tempi e le conseguenze cambiano. Le delibere affetti da vizi, nel dettaglio, si dividono in annullabili e nulle, e la differenza principale tra le due fattispecie risiede nel fatto che mentre le prime devono passare attraverso un “processo” di annullamento, cessando dunque di produrre i propri effetti solo nel momento in cui un Giudice lo dichiara, le seconde sono invalide sin dal momento della loro produzione.
E non solo, perché mentre l’annullabilità può essere sollevata entro 30 giorni dalla data di assunzione della delibera (art. 1137 cc), diverso e potenzialmente più problematico è il caso in cui, per accedere alle detrazioni edilizie, sia stata utilizzata una delibera “nulla”, poiché la nullità può essere fatta valere in qualunque momento, anche dopo i 30 giorni dalla data dell’assemblea (“…nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse…”, Cass. 14 aprile 2021 n. 9839).
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Quando una delibera è nulla
Il tema della nullità delle delibere assembleari è stato affrontato a più riprese dalla Suprema Corte di Cassazione, chiamata a interpretarne gli aspetti operativi. In particolare, è la già menzionata sentenza n. 9838/2021 ad aver individuato alcuni “indici” al ricorrere dei quali è probabile che la delibera sia nulla, attingendo dalla disciplina generale della nullità prevista dal codice civile in materia contrattuale.
In estrema sintesi, la delibera condominiale può essere nulla per:
- assenza degli elementi essenziali;
- impossibilità dell’oggetto;
- illiceità del contenuto.
Nell’ultima ipotesi individuata, rientra anche il caso in cui la delibera abbia un contenuto contrario alle norme imperative (art. 1418 cc), poiché al pari dei contratti, in un certo senso, le delibere condominiali esprimono la volontà di chi le assume dandogli valore legale, ma detta volontà non può “superare” le norme imperative poste dall’ordinamento, comprese quelle relative alla corretta fruizione delle detrazioni edilizie.
Gli effetti sui bonus
In sostanza, una delibera nulla può essere impugnata per uno dei motivi sopra descritti in qualsiasi momento, anche quando le discussioni in assemblea relative ai bonus sembrano solo un lontano ricordo. Proprio perché può essere fatta valere in ogni tempo, la nullità della delibera mette fortemente a rischio la legittimità dell’intera pratica che ha portato al sorgere dei bonus edilizi e dunque la corretta spettanza degli stessi, e ciò a prescindere dallo scattare o meno di controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Questi ultimi, infatti, sono di tipo statistico, e potrebbero non “intercettare” situazioni di irregolarità minori, ma comunque in grado di far decadere il beneficiario dal diritto alla detrazione. Tuttavia, se in assemblea vi è stata anche solo una persona dissenziente, e quest’ultima scegliesse di impugnare la delibera evidenziandone la nullità a causa di contrasti con norme imperative, ecco che la posizione del condominio con il Fisco sarebbe messa a repentaglio.
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