Surroga Mutui: Tutto Quello che Devi Sapere per Risparmiare

Il progressivo taglio del costo del denaro per mano della Banca Centrale Europea (Bce) – l’ultimo dei quali il 18 dicembre, ha sforbiciato il tasso dal 3,4%, fissato a ottobre, all’attuale 3,15% – continua a far scendere i tassi per chi ha acceso un mutuo per acquistare casa. E tra le famiglie che ogni mese devono vedersela con una rata che, in questi anni, è lievitata a dismisura – a settembre 2023 il tasso di riferimento della Bce era del 4,5% – è fuga dalla propria banca a caccia di condizioni più favorevoli. Insomma, è caccia alla surroga.

Il report

Il fenomeno lo ha cristallizzato il Centro studi di Unimpresa nel suo ultimo report, secondo il quale nel primo semestre del 2024 il mercato italiano delle surroghe dei mutui – i passaggi, cioè, a nuovi istituti di credito, per ottenere un nuovo contratto con nuove clausole e un tasso di interesse più basso – ha registrato un aumento complessivo che sfiora il 60% su base annua, passando da 265,4 milioni di euro a 423 milioni. E sono aumentati anche i nuovi mutui, saliti del 14,9% rispetto allo stesso periodo del 2023.

Più nel dettaglio, la macroarea del Nord Ovest si conferma il motore principale di questo comparto dei mutui, con una variazione del 71,9%, passando da 117,5 milioni nel 2023 a 202 milioni nel 2024, per un incremento assoluto di 84,5 milioni. Nel Sud Italia, invece, la crescita è stata più moderata; il mercato ha raggiunto 32 milioni, con una variazione positiva del 48,5% rispetto ai 21,6 milioni dell’anno precedente (+10,4 milioni).

I dati in Toscana

Anche nel Centro Italia, l’andamento del mercato ha mostrato una crescita più prudente, con un passaggio da 53,8 milioni a 75 milioni, pari a un rialzo del 39,5% (+21,2 milioni). Tra le regioni di quest’area, la Toscana brilla però per il volume raggiunto, con un incremento del 57,1% (+13,1 milioni).

In Toscana, secondo gli ultimi dati disponibili della Banca d’Italia (aggiornati al 30 giugno 2024), i prestiti in essere alle famiglie per l’acquisto della casa ammontano a oltre 23 miliardi di euro, con in testa la provincia di Firenze (7,7 miliardi), seguita da Pisa (5,5) e Lucca (2,2). Di 5,8 miliardi è il valore dei prestiti rinegoziati. Anche qui in testa c’è Firenze (1,7 miliardi), Pisa (7,9) e Livorno (6,8). Per quanto riguarda i prestiti, sempre per l’acquisto della casa – erogati nell’arco dell’anno, i nuovi prestiti, insomma, il valore dei nuovi contratti in Toscana è stato di circa 736 milioni di euro, il valore delle surroghe 99 milioni, le sostituzioni 6,8 milioni.

La simulazione on line

Per chi è a caccia della surroga per una rata più vantaggiosa vengono in aiuto diversi portali on line che comparano le varie offerte. Abbiamo provato a simulare una richiesta di surroga di mutuo sul sito MutuiSupermarket.it, sia per un prestito a tasso fisso, sia per uno a tasso variabile. Abbiamo preso come esempio la città di Pisa, chiedendo a MutuiSupermarket.it quanto verrebbe a costare un mutuo per un immobile del valore di 220mila euro. L’importo che chiediamo di finanziare è di 140mila euro, la durata del mutuo 25 anni, il richiedente è una persona di 35 anni con reddito mensile di 2.400 euro. Abbiamo quindi preso in considerazione le prime cinque proposte.

Tasso fisso

Secondo i preventivi aggiornati a lunedì 23 dicembre 2024, per quanto riguarda il tasso fisso l’offerta più conveniente è quella di Crédit Agricole “Greenback surroga”, con rata da 626,65 €, Taeg 2,54%. La seconda offerta più vantaggiosa è quella di Intesa San Paolo “Domus Promo Fisso Green”, con una rata da 624,54 €, Taeg 2,59%. Terza proposta quella di Credem con il prodotto “RiMutuo Tasso Fisso Green”, che propone una rata da 630,89 €, Taeg 2,61%. Quindi di nuovo Crédit Agricole con la Greenback Surroga, che differisce dalla prima perché ha un Taeg più alto, 2,71%, e quindi una rata da 633,72 €. Infine, Banco BPM con la “Surroga a tasso fisso”, che dà una rata da 635,14 €, Taeg 2,73%.

Tasso variabile

Meno convenienti, rispetto al tasso fisso, sono le surroghe per mutui con tasso variabile. Se, nelle proposte analizzate, il tasso effettivo va dal 2,54 al 2,73%, nel variabile si sale al 4% e oltre. Nel caso di una surroga di un mutuo a tasso variabile, la simulazione sullo stesso immobile a Pisa, per lo stesso importo (140mila euro) dà questi risultati.

Delle prime cinque offerte più vantaggiose, la più conveniente è quella della ING chiamata “Mutuo arancio surroga variabile”, che propone al cliente una rata mensile di 729,62 €, con un Taeg al 4,05%. Al secondo posto la proposta di Credem con “RiMutuo Tasso Variabile”: rata da 732,96 € e Taeg del 4,09%. Al terzo posto Intesa Sanpaolo propone “Domus Variabile Green”, con una rata da 750,62 € e un Taeg 4,34%. Quindi BPER con “Surroga a Tasso Variabile Vantaggio Opzione”, rata da 758,43 €, Taeg 4,41%. E BPER “Surroga a Tasso Variabile Vantaggio Opzione”, rata da 766,29 €, Taeg 4,51%.

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