Affitto breve o lungo? Con quale si guadagna di più? I risultati sono sorprendenti e non scontati

La scelta tra affitto breve e affitto a lungo termine è una delle decisioni strategica ed economica per i proprietari immobiliari, soprattutto in un mercato in continua evoluzione come quello italiano. Le differenze tra queste due modalità di locazione non si limitano ai potenziali guadagni, ma comprendono anche aspetti gestionali, fiscali e normativi. Gli studi dimostrano che i risultati in termini di redditività possono essere sorprendenti con variazioni tra città come Milano, Roma e Firenze:

Vantaggi e criticità degli affitti brevi

Gli affitti brevi, spesso associati a piattaforme come Airbnb o Booking, offrono opportunità interessanti soprattutto in località ad alta attrattiva turistica o durante eventi di grande richiamo. Il vantaggio di questa modalità risiede nelle tariffe giornaliere più elevate, che possono generare rendimenti annuali superiori rispetto agli affitti lunghi. A Milano, ad esempio, un immobile locato a breve termine può generare rendimenti lordi fino al 9%, soprattutto se situato in quartieri centrali o vicini a poli universitari e ospedalieri.

I costi di gestione, come la pulizia frequente, l’accoglienza degli ospiti e la manutenzione, possono però ridurre sensibilmente il guadagno netto. La stagionalità della domanda è poi un rischio: periodi di bassa occupazione possono incidere sui profitti. Infine, molte città italiane stanno introducendo normative sempre più restrittive sugli affitti brevi e limitando il numero di giorni in cui è possibile locare l’immobile o imponendo tasse aggiuntive.

Stabilità e semplicità con gli affitti lunghi

Gli affitti a lungo termine, d’altra parte, offrono una stabilità economica maggiore, grazie alla prevedibilità delle entrate mensili garantite dai contratti. Questa modalità è vantaggiosa per minimizzare l’impegno gestionale poiché molte spese, come le utenze, sono spesso a carico dell’inquilino.

A Roma, per esempio, l’affitto a lungo termine continua a essere una scelta popolare, soprattutto in quartieri residenziali ben serviti dai mezzi pubblici. Anche se i rendimenti lordi possono essere inferiori rispetto agli affitti brevi, il guadagno netto risulta più stabile e meno influenzato da fattori esterni come la domanda turistica. Di più: i contratti a lungo termine offrono una maggiore protezione legale per entrambe le parti, riducendo i rischi associati a un turnover frequente di inquilini.

Impatti fiscali e regolamentazioni locali

Un aspetto da considerare nella scelta tra affitto breve e lungo riguarda la fiscalità. Gli affitti brevi possono beneficiare della cedolare secca al 21%, ma con il rispetto delle normative locali, che in alcune città impongono limiti sul numero di giorni annui o richiedono specifiche autorizzazioni. I proprietari devono registrare gli ospiti presso le autorità competente ovvero un ulteriore livello di complessità gestionale.

Gli affitti a lungo termine possono essere fiscalmente più vantaggiosi in determinate circostanze, grazie alla possibilità di applicare la cedolare secca al 10% per contratti concordati. Questo regime fiscale agevolato garantisce una maggiore prevedibilità nelle entrate e riduce il carico fiscale complessivo.

Il confronto sorprendente tra Milano, Roma e Firenze

A Milano, il mercato degli affitti brevi continua a crescere, trainato dalla domanda di alloggi temporanei per studenti, professionisti e turisti. In questo contesto, gli affitti brevi possono superare i rendimenti degli affitti lunghi, ma solo se gestiti in modo efficiente e con un’alta percentuale di occupazione annua.

A Roma, la situazione è più equilibrata. Mentre i rendimenti degli affitti brevi rimangono competitivi nei quartieri centrali e turistici, gli affitti lunghi si confermano una scelta sicura e stabile in aree residenziali periferiche. Firenze è un caso emblematico: la forte attrattiva turistica rende gli affitti brevi estremamente redditizi, ma le nuove normative comunali stanno limitando l’offerta, spingendo molti proprietari verso contratti a lungo termine.

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