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Nota: alla fine dell’articolo troverai un facsimile del Contratto Preliminare di Vendita o Compromesso Immobiliare
Introduzione al Contratto Preliminare di Vendita
Acquistare o vendere un immobile può sembrare un percorso complesso e articolato. In questo contesto, il contratto preliminare di vendita, comunemente noto come “compromesso”, riveste un ruolo di primaria importanza. Sebbene non trasferisca immediatamente la proprietà, questo documento protegge gli interessi di entrambe le parti coinvolte. In questa guida completa, esploriamo in dettaglio il contratto preliminare, la sua funzione, gli elementi essenziali e i riferimenti normativi.
Cos’è il Contratto Preliminare di Vendita?
Il contratto preliminare di vendita è un accordo giuridicamente vincolante tra il venditore (promittente venditore) e l’acquirente (promissario acquirente). Entrambe le parti si impegnano a stipulare, in un momento successivo, il contratto definitivo di compravendita. Questo “compromesso” stabilisce i termini e le condizioni della futura vendita, pur non trasferendo immediatamente la proprietà.
Nota: Il trasferimento ufficiale avviene durante il rogito notarile, ma il compromesso impone un obbligo legale di concludere l’affare alle condizioni pattuite.
Le Funzioni Principali del Contratto Preliminare
Il contratto preliminare svolge diverse funzioni chiave:
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- Bloccare l’Affare: L’acquirente può “prenotare” l’immobile, garantendosi che il venditore non lo ceda a terzi.
- Stabilire Condizioni e Termini: Determina il prezzo di vendita, le modalità di pagamento e altre eventuali clausole.
- Tempo per Verifiche: Concede il tempo necessario per completare verifiche preliminari, come l’ottenimento del mutuo.
- Protezione degli Interessi: Dettaglia gli obblighi legali, offrendo tutele in caso di inadempienza.
Riferimenti Normativi Fondamentali
Il contratto preliminare di vendita è regolato dal Codice Civile italiano, con articoli chiave come:
- Art. 1351 c.c.: Stabilisce la validità, richiedendo la stessa forma legale del contratto definitivo.
- Art. 2932 c.c.: Permette di forzare legalmente la conclusione del contratto in caso di inadempimento.
- Art. 1453 ss. c.c.: Disciplina la risoluzione per inadempimento e il risarcimento dei danni subiti.
- Art. 2745 c.c. ss.: Riguarda la tutela tramite privilegi e ipoteche, essenziale in caso di problemi con il venditore.
Elementi Essenziali del Contratto Preliminare
Per essere valido, un contratto preliminare deve includere:
- Dati delle Parti: Nome, cognome, codice fiscale e residenza.
- Identificazione dell’Immobile: Descrizione dettagliata, compresi indirizzo e dati catastali.
- Prezzo e Modalità di Pagamento: Prezzo complessivo, acconto e saldo.
- Data per il Rogito: Termine entro cui si deve completare il contratto definitivo.
- Condizioni Sospensive/Risolutive: Clausole per eventi futuri come l’ottenimento di un mutuo.
- Stato dell’Immobile: Dichiarazione su vizi, ipoteche e condizioni attuali.
Registrazione e Trascrizione del Contratto Preliminare
Registrazione Obbligatoria
Il contratto preliminare deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni, offrendo:
- Data Certa al Contratto: Cruciale per essere opponibile a terzi.
- Benefici Fiscali: Accesso a detrazioni fiscali, come le agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
Importanza della Trascrizione
La trascrizione offre ulteriore protezione, rendendo l’atto opponibile a terzi e garantendo tutela in caso di fallimento del venditore.
Conclusione
Il contratto preliminare di vendita o compromesso immobiliare è fondamentale nella compravendita immobiliare. Una corretta redazione e comprensione delle normative è essenziale per proteggere gli interessi di entrambe le parti. Si consiglia di consultare professionisti del settore, come avvocati o notai, per una consulenza adeguata e per garantire un contratto che tuteli appieno i propri interessi.
Scrivici per maggiori informazioni o consulenza, siamo Mondo Immobiliare, professionisti del settore dal 1994.
Facsimile:
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PRELIMINARE DI VENDITA L'anno _________, il giorno ___ del mese di ____, -__/__/__- i sottoscritti:
_______________ nato a ________________ e residente in ________________ alla via __________________ civ. ____, Codice Fiscale _____________;
_____________ nato a _____________ il _______________ e residente a _________________ alla via _______________, codice fiscale _________________. Detti comparenti, preliminarmente confermando le soprastanti indicazioni relative alle rispettive generalità, dichiarano e convengono quanto segue. Art. 1: CONSENSO ED OGGETTO _______________, promette irrevocabilmente di vendere e trasferire a _______________, che al medesimo titolo promette irrevocabilmente di acquistare, per sé, persona o società da nominare entro la data di stipula definitiva, complessivamente l'intera piena proprietà di quanto così di seguito dalle suddette parti descritto e precisamente: - Comune di _________ : * abitazione con accesso da via _____, composta da ____________ posta al piano ______; confinante con ______, con _____, con ___ e con ______, salvo altri o diversi; in Catasto del Comune di _________ in ditta alla parte venditrice per l'intera piena proprietà, in Catasto Fabbricati al foglio ___: * particella ____ subalterno ___, via ________, piano: __, categoria ___, classe __, consistenza __ vani, superficie catastale totale ___ mq. ____ R.C. euro ____; * particella ____ subalterno ___, via ________, piano: __, categoria ___, classe __, consistenza __ vani, superficie catastale totale ___mq.___ R.C. euro ____; Art. 2: PROVENIENZA L'acquisto di quanto sopra descritto è pervenuto ad essa venditrice per atto di acquisto a rogito del Notaio ____________ del _________, registrato a _____ il ______ al nr. ______ e trascritto a _______ il _________ ai nn. ________________ a cui ci si rinvia e di cui la parte acquirente si dichiara pienamente edotta. Art. 3: PREZZO Le parti dichiarano che il prezzo della presente vendita è tra loro convenuto in Euro _____ (_______ virgola zero), e più precisamente viene regolato tra loro come segue: - quanto ad Euro ______ (_____ virgola zero) a titolo di caparra confirmatoria, sono così versati: Euro _____ (______ virgola zero) a mezzo ________ intestato alla parte venditrice ________; - quanto ai restanti Euro _____ (____ mila virgola zero) verranno corrisposti contestualmente alla sottoscrizione dell’atto traslativo di vendita a mezzo bonifico bancario sul conte corrente intestato alla venditrice o assegni circolari, stabilito entro il ___________. Art. 4: CONSISTENZA Le parti dichiarano e convengono che quanto sopra descritto è venduto a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, con ogni accessione, accessorio, dipendenza, pertinenza, servitù attiva e passiva se e come legalmente costituita, nonchè con tutti i diritti, azioni e ragioni come alla parte venditrice spettante per effetto del legittimo possesso e dei titoli di provenienza, che la parte acquirente dichiara di ben conoscere per tutti i patti e le condizioni ivi contenute, obbligandosi ad osservare tutte le norme che comunque possano regolare quanto forma oggetto del presente atto. Art. 5: EFFETTI, POSSESSO Le parti dichiarano e convengono che tutti gli effetti attivi e passivi della vendita decorreranno dalla data di stipula del rogito notarile di vendita che dovrà avvenire entro e non oltre il giorno ______________, presso lo studio del Notaio ______ in _________. Art. 6: GARANZIE La parte venditrice dichiara e garantisce che quanto forma oggetto del presente atto è di sua piena, legittima ed esclusiva proprietà ed in sua libera disponibilità, per essere pervenuto in virtù di atto di compravendita a rogito del Notaio _______, come meglio precisato al punto 2). La parte venditrice assume pertanto nei confronti di quella acquirente le garanzie di legge per i vizi e l'evizione e dichiara che quanto sarà trasferito in virtù del presente atto, è franco e libero da iscrizioni ipotecarie, trascrizioni pregiudizievoli, pesi, vincoli, oneri per tributi arretrati e privilegi anche fiscali, oneri condominiali ordinari e straordinari, nonché da liti, costi, diritti in genere a terzi spettanti e passività di qualsiasi natura, senza eccezione alcuna, ancorché accertati successivamente alla data di stipula notarile. Art. 7: URBANISTICA Con riferimento al disposto dell'art.40 della legge 28 febbraio 1985 n.47, il venditore dichiara che l'unità immobiliare in oggetto è stata realizzata in forza di ________________ e che successivamente non sono state apportate varianti tali da richiedere licenza edilizia, concessione ad edificare o in sanatoria, o permessi di costruire ai sensi delle leggi vigenti. Art. 8: RENDIMENTO ENERGETICO Le parti fanno espressamente constare che l'Attestato di Prestazione Energetica, relativo all'immobile sopra descritto, redatto da ___________il ______________viene consegnato dalla parte venditrice alla parte acquirente contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto preliminare di vendita. Art. 9: mediazione Le parti dichiarano di ________ Art. 10: SPESE La registrazione del presente atto sarà effettuata entro i termini di legge a cura e spese della parte _______________. Le spese relative l’atto notarile di vendita saranno a carico della parte acquirente. Il presente contratto preliminare di compravendita è stato redatto in ogni suo contenuto per espressa volontà delle parti. Letto, confermato e sottoscritto. _______ lì ___________ Parte venditrice Parte acquirente
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