Casa all’asta a un prezzo molto più basso del suo valore

Quanto può scendere il prezzo di una casa all’asta? Come fermare l’asta della prima casa, specie se ci sono bambini minori?

Non è raro che la prima casa del debitore venga messa all’asta giudiziaria e che, nel corso del tempo, il valore del bene subisca un deprezzamento significativo a causa dei molteplici ribassi. Questo può portare la base d’asta a essere notevolmente inferiore al valore di mercato dell’immobile. In situazioni del genere, è possibile bloccare o addirittura annullare il pignoramento? È giusto vendere la casa all’asta a un prezzo molto più basso del suo valore reale?

Le aste giudiziarie sono procedure notoriamente lunghe e onerose. Nonostante non vi sia un limite minimo di credito che impedisca il pignoramento di un immobile, di norma si ricorre ad esso solo se il debitore non possiede altri beni aggredibili.

Nel corso dell’esecuzione forzata, nulla vieta al debitore di trovare una soluzione pacifica con la controparte, proponendo ad esempio un saldo e stralcio. Questa possibilità diventa più concreta man mano che passa il tempo dall’avvio della procedura. Infatti, se il prezzo base dell’asta scende ben al di sotto del valore di mercato dell’immobile, le probabilità che il creditore riesca a recuperare le somme da lui vantate diminuiscono proporzionalmente.

Come funziona il meccanismo dei ribassi delle aste giudiziarie?

Nel momento in cui viene messo in moto il pignoramento immobiliare, un perito nominato dal giudice valuta il bene e gli assegna un valore, secondo gli indici del mercato. A quel prezzo, il giudice fissa la prima base d’asta. Ma, in assenza di offerte, tale prezzo può scendere significativamente. Cerchiamo allora di comprendere come funziona il meccanismo dei ribassi, regolato dall’articolo 591 del Codice di Procedura Civile. In base a tale norma, il giudice può (ma non “deve”) ridurre il prezzo base d’asta fino a un quarto del valore iniziale (ossia del 25%) se un’asta va “deserta” (ossia non  vi siano stati partecipanti interessati). In tal caso quindi il tribunale abbassa il prezzo della base d’asta successiva. Lo stesso vale per i successivi esperimenti d’asta.

In pratica, se un’asta va deserta, il giudice può disporre un nuovo tentativo di vendita con un prezzo ribassato, e questo processo può ripetersi fino a quando il prezzo non raggiunge il limite stabilito dalla legge (che vedremo a breve).

Tuttavia dopo il quarto tentativo di vendita andato deserto, il giudice può abbassare la base d’asta fino alla metà del valore del bene. Questo fa sì che il valore della casa pignorata possa essere deprezzato notevolmente se non si riesce a venderla.

È importante notare che il giudice ha un certo margine di discrezionalità nel determinare il prezzo di vendita e può decidere di non operare ulteriori ribassi se ritiene che vi possano essere comunque delle offerte.

Tuttavia – ha chiarito la Cassazione – il prezzo di aggiudicazione non è considerato ingiusto solo perché è inferiore al valore di stima (Cass. sent. n. 25925/2023).

È possibile chiudere la procedura se nella casa vivono bambini o disabili?

Non esistono norme che consentano al debitore di opporsi al pignoramento immobiliare e chiedere al giudice l’estinzione della procedura solo perché, all’interno dell’abitazione, vivono persone fragili come minorenni, anziani o portatori di handicap.

La legge consente tuttavia al debitore di rimanere all’interno della casa pignorata finché questa non venga assegnata all’acquirente aggiudicatario sempre che la sua presenza non sia d’intralcio alla vendita stessa. Ad esempio, se il titolare dell’immobile dovesse impedire le visite del custode e dei terzi, il giudice dell’esecuzione potrebbe imporgli lo sgombero dei locali prima ancora che il bene venga assegnato.

Che succede se la base d’asta è molto più bassa del valore della casa?

Abbiamo detto sopra che il pignoramento non si estingue solo perché la base d’asta è inferiore al valore di mercato dell’immobile. Ma cosa succede se sussiste una elevata sproporzione, tanto da rendere irragionevole – se non addirittura ingiusto – espropriare il debitore di un bene così importante come la casa quando, a fronte di ciò, le ragioni del creditore vengono comunque frustrate e questi non ne ha un concreto vantaggio? Esiste un limite di legge oltre il quale il pignoramento immobiliare va estinto se la base d’asta scende al di sotto di un certo valore rispetto a quello del bene pignorato?

La legge non fissa un limite specifico. Tuttavia l’art. 164-bis delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile prevede la possibilità di chiusura anticipata della procedura esecutiva quando non è più possibile conseguire un “ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori“, tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo.

La Cassazione (sent. n. 11116/2020, n. 10718/2023) ha chiarito che il giudice dell’esecuzione ha il potere di disporre la chiusura anticipata del pignoramento immobiliare quando, in base a un giudizio prognostico basato su dati obiettivi, risulta che:

• il bene è in concreto invendibile;
• che la somma ricavabile dalla vendita possa dare luogo a un soddisfacimento soltanto irrisorio dei crediti azionati.

In particolare, la Suprema Corte ha affermato che la chiusura anticipata della procedura esecutiva ex art. 164-bis disp. att. c.p.c. è giustificata quando – risultati inutili tutti i tentativi processuali tesi alla massima possibile fruttuosità della vendita del bene pignorato – la somma ricavabile possa consentire esclusivamente la copertura dei successivi costi di esecuzione e non anche il credito azionato con il pignoramento.

Pertanto, se la base d’asta è scesa a un livello tale da non consentire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, il giudice può valutare la possibilità di estinguere il pignoramento.

Tale decisione è comunque rimessa alla discrezionalità del giudice, che deve effettuare una valutazione caso per caso, tenendo conto delle circostanze specifiche della procedura e dell’interesse dei creditori.

Conclusioni

Il limite stabilito dalla legge per il ribasso del prezzo nelle aste giudiziarie è disciplinato dall’articolo 591 del Codice di Procedura Civile. Secondo questa norma, il giudice può ridurre il prezzo base d’asta fino a un quarto del valore iniziale. Se l’asta continua a non avere successo e va deserta per quattro tentativi consecutivi, il giudice ha la facoltà di ridurre ulteriormente il prezzo fino alla metà del valore del bene. Questo meccanismo di ribasso è progettato per facilitare la vendita del bene pignorato, cercando di attrarre potenziali acquirenti attraverso una riduzione progressiva del prezzo.

Non esiste un limite legale fisso oltre il quale il pignoramento immobiliare deve essere estinto in relazione al valore del bene pignorato. Tuttavia, il giudice ha il potere di chiudere anticipatamente la procedura esecutiva quando non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, tenendo conto dei costi della procedura e del presumibile valore di realizzo.