Conflitto in Condominio: Locatore vs Regolamento, Cosa Fare Quando Affitti?

Il rapporto tra il proprietario di un immobile e la comunità condominiale è spesso complicato da questioni che riguardano la gestione degli spazi comuni e l’osservanza delle norme del condominio. Inoltre, con il recente aumento delle locazioni a breve termine, si è accentuato lo scontro tra le necessità dei proprietari e quelle degli altri residenti nel condominio.

Il regolamento condominiale come mezzo di “regolazione”

È importante sottolineare che il regolamento condominiale può includere divieti specifici riguardanti certi usi dell’immobile (ad esempio, il divieto di cambiare l’uso dell’immobile o di trasformarlo in un affittacamere), quindi il proprietario deve conformarsi e limitare l’affitto alle attività consentite.

Spesso, i regolamenti condominiali stabiliscono limitazioni sull’utilizzo di aree comuni (come giardini o terrazze) e possono richiedere il consenso dell’assemblea condominiale per affitti a breve termine. Questo può generare conflitti tra proprietari che vogliono affittare liberamente e residenti che vedono l’affitto breve come incompatibile con la destinazione residenziale del fabbricato.

Per comprendere meglio le restrizioni imposte dal regolamento condominiale al proprietario, è utile fare una distinzione tra regolamento contrattuale e regolamento assembleare.

• Il regolamento contrattuale è redatto dal primo proprietario dell’edificio e viene incluso nei contratti di vendita degli appartamenti. Chi compra un appartamento è tenuto ad accettarlo. Questo tipo di regolamento è vincolante non solo per gli attuali proprietari ma anche per futuri acquirenti e può contenere limitazioni sull’uso delle proprietà private, quindi è cruciale che l’acquirente accetti esplicitamente il regolamento.
• Il regolamento assembleare, d’altra parte, è redatto dall’assemblea condominiale secondo le maggioranze stabilite dal codice civile. Una volta approvato, diventa obbligatorio per tutti i condomini come una delibera normale. Tuttavia, ha una portata più ristretta rispetto al regolamento contrattuale, giacché non può alterare i diritti individuali dei proprietari o influenzare le proprietà esclusive, a meno che non venga approvato all’unanimità.

L’interpretazione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti fondamentali sulla legittimità delle limitazioni previste dai regolamenti condominiali. Ad esempio, con la sentenza n. 19212/2019, la Cassazione ha determinato che se un regolamento condominiale stabilisce restrizioni sul diritto del proprietario di affittare l’unità, tali limitazioni devono essere unanimemente approvate dai condomini e registrate nei registri immobiliari per essere efficaci anche verso chi acquista l’immobile successivamente.

Inoltre, con la sentenza n. 22711/2020, la Cassazione ha sottolineato che, se il regolamento condominiale non proibisce espressamente gli affitti brevi turistici, una semplice maggioranza di condomini non può introdurre tale divieto. Per modificare il regolamento ed imporre restrizioni sugli affitti brevi è necessaria l’unanimità.

Affitti brevi e dissidi con i regolamenti condominiali

Nell’ultimo periodo, l’incremento degli affitti brevi tramite piattaforme come Airbnb e Booking ha portato vantaggi ai proprietari, ma anche nuovi attriti con le normative condominiali. Molti regolamenti limitano l’uso delle proprietà e, benché un affitto di meno di 30 giorni non debba necessariamente essere notificato all’amministratore, può influire sull’uso delle aree comuni causando disturbi ai vicini, aumento del traffico, rumori e usi impropri degli spazi comuni.

Legittimità dell’aumento delle spese condominiali per i Bed & Breakfast

Un caso recente che mostra come gli affitti brevi possono influenzare il condominio è la sentenza n. 1271/2024 del Tribunale di Roma. In questa situazione, il giudice ha ritenuto legittimo l’aumento del 30% delle spese condominiali a carico dei Bed and Breakfast presenti nell’edificio, dato l’uso più intensivo degli spazi comuni come ascensori e scale, che ha portato a costi maggiori per manutenzione e gestione.

Il regolamento condominiale in questione includeva una clausola specifica (art. 19) che permetteva all’assemblea, con una maggioranza semplice, di aumentare le spese se l’uso degli spazi comuni fosse intensificato per attività diverse dall’abitazione, seguendo l’art. 1123 del Codice civile, che prevede che le spese condominiali siano ripartite tra i condomini in proporzione al valore delle rispettive proprietà, salvo diversa convenzione.

Il divieto di attività di affittacamere e bed&breakfast

La decisione del tribunale romano, tuttavia, è un caso isolato nel panorama giudiziario italiano. Infatti, generalmente si ritiene che, sebbene ogni condominio possa imporre limitazioni sull’uso delle proprietà private, tali divieti devono essere specifici e non generici.

Un esempio recente è la decisione del Tribunale di Milano, Sez. XIII, del 10 maggio 2024 (sentenza n. 4974), che ha chiarito che una clausola che proibisce l’attività di affittacamere o B&B non impedisce ai condomini di stipulare contratti di locazione breve. Questi contratti non sono considerati come attività alberghiera e quindi non sono soggetti ai divieti menzionati.

Conseguenze per il proprietario in caso di violazione del regolamento da parte dell’inquilino

Un aspetto spesso sottovalutato dai proprietari è che quando un inquilino infrange il regolamento condominiale, il proprietario può essere ritenuto responsabile per tale infrazione. La Corte di cassazione, con la sentenza n. 11859/2011, ha stabilito che il proprietario ha il dovere di far rispettare il regolamento condominiale anche da parte dell’inquilino e può essere chiamato a rispondere in caso di violazioni.

In altre parole, se il proprietario non interviene per prevenire o risolvere la violazione, può essere ritenuto responsabile per il danno subito dagli altri condomini. È importante notare che la tesi del proprietario di aver tentato di impedire la violazione non è sufficiente per esonerarlo dalla responsabilità in caso di inadempimento.

La recente sentenza n. 976/2023 del Tribunale di Cassino ha confermato che, se l’inquilino compie azioni contrarie al regolamento di condominio, il proprietario non è esonerato dalla sua responsabilità. In questi casi, il proprietario deve intervenire per prevenire la continuazione del problema e, se necessario, agire legalmente per risolvere il contratto con l’inquilino che causa disagi.