Responsabilità Venditore immobile esclusa quando compratore conosceva pesi e vizi riconoscibili • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Il trasferimento di immobile richiede puntuali verifiche sotto molti aspetti, primo tra tutti lo Stato Legittimo, le sue potenziali trasformazioni e ogni fattore limitante l’uso o modifiche. Sul tema delle compravendite immobiliari è tornata ad esprimersi la Cassazione Civile, relativamente ai danni causati dalla mancata conoscenza di alcuni aspetti da parte dell’acquirente, con l’ordinanza n. 27706/2024 (segnalata da Avv. A. Zarcone). Si tratta di una fattispecie in cui una parte venditrice ha trasferito un lotto di terreno con atto notarile di compravendita ad una parte acquirente, risultato in seguito totalmente inedificabile per intervenuto asservimento volumetrico a favore di altro suolo: ciò avviene quando la potenziale capacità edificatoria è trasferita, rendendo il suolo inedificabile. Nel contenzioso giudiziario sono state contestate da parte del compratore la responsabilità precontrattuale per violazione degli obblighi informativi in fase di trattative ai sensi dell’articolo 1337 del Codice Civile, e in via subordinata, la responsabilità contrattuale per l’inedificabilità del suolo per vendita di “aliud pro alio“, ovvero una cosa per un’altra. Tuttavia la Cassazione ha ritenuto corretta la decisione del tribunale con cui era configurabile non una vendita di aliud pro alio, ma l’ipotesi regolata dall’art. 1489 c.c. del bene immobile gravato da oneri non apparenti, osservando che la conoscenza del vincolo da parte dell’acquirente precludeva l’esperibilità dell’azione risarcitoria. La conoscenza di questa situazione è risultata accertata con prove testimoniali, anche dei Tecnici professionisti incaricati al frazionamento. Per quanto riguarda la responsabilità precontrattuale può senza dubbio sussistere anche qualora il contratto sia stato successivamente concluso, se la parte abbia taciuto circostanze decisive che, con un giudizio probabilistico, avrebbero determinato un diverso contenuto del contratto (Cass. Civile Sezioni Unite n. 26724/2007; Cass. 24795/2008; Cass. 5762/2016), ma la conoscenza del vincolo – accertata in concreto dalla Corte di merito sulla base delle testimonianze – non legittimava pretese risarcitorie né a titolo di responsabilità precontrattuale c.c., né ai sensi dell’art. 1489 c.c. (esclusa, per quanto detto, un’ipotesi di vendita di aliud pro alio). Per conoscere altri dettagli sulle responsabilità del venditore e acquirente, consiglio il mio libro “Nuovo Stato Legittimo“:

Da quanto sopra emerge che nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, la responsabilità del venditore è esplicitamente esclusa nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, comunque acquisita, presumendosi che egli l’abbia accettata con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, senza che rilevi la dichiarazione del venditore della inesistenza di pesi od oneri sul bene medesimo, non operando, in tal caso, il principio dell’affidamento su cui prevale quello di autoresponsabilità (Cass. 8500/2013; Cass. 22363/2017; Cass. 14289/2018; Cass. 57/2018).
L’articolo 1491 del Codice Civile valorizza l’affidamento del compratore nella veridicità delle dichiarazioni del venditore circa le condizioni del bene compravenduto anche in caso di vizi riconoscibili secondo l’ordinaria diligenza, ma non consente alcuna tutela dell’affidamento ove la conoscenza dei vizi sia stata effettiva.

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art. 1489 Codice Civile
Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali 1599 non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell’articolo 1480. Si osservano inoltre, in quanto applicabili, le disposizioni degli articoli 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488.

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