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Lo stato legittimo dell’immobile, dopo l’entrata in vigore del DL Salva Casa, è anche quello stabilito dal titolo che “ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi”, ma la semplice rappresentazione di abusi edilizi in titoli abilitativi precedenti non legittima l’immobile.
Quando l’ultimo titolo abilitativo è ‘sanante’ in virtù delle novità in materia di stato legittimo degli immobili introdotto dal Decreto Salva Casa?
In altre parole: quando un abuso edilizio si può regolarizzare presentando l’ultimo titolo abilitativo come ‘conseguenza’ della legittimità dell’immobile?
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A questa particolare ma importantissima domanda risponde il Consiglio di Stato nella prima sentenza sul tema, la n.9877/2024 del 9 dicembre scorso. Prima, però, è necessario un ‘recap’ sulle nuove disposizioni in materia di stato legittimo introdotte dal Salva Casa.
Lo stato legittimo immobile con il Decreto Salva Casa
Il DL 69/2024 (convertito in legge 105/2024), con l’art.1 comma 1 lettera b), ha modificato il comma 1-bis dell’articolo 9-bis del TUE, che disciplina lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare, per prevedere che:
- lo stato legittimo è rappresentato non più dalla coesistenza di quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e di quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, ma alternativamente da uno dei due titoli abilitativi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. In relazione al titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, lo stesso può essere rilasciato o assentito;
- lo stato legittimo è determinato dall’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.
Stato legittimo: quali titoli abilitativi lo possono stabilire?
Tra i titoli idonei a stabilire lo stato legittimo sono ricompresi, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni, quelli rilasciati o formati in applicazione:
- delle disposizioni recate dall’art. 34-ter del TUE;
- delle norme sul permesso in sanatoria (articolo 36 TUE);
- delle norme che disciplinano l’accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità come previsto all’articolo 36-bis;
- della disciplina sulla sanzione pecuniaria conseguente ad annullamento del permesso di costruire che realizza gli effetti del permesso di costruire in sanatoria (articolo 38 TUE).
Ai fini della determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorrono anche il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33 (per interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità), 34 (per interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire), 37, commi 1, 3, 5 e 6 (per interventi in assenza o in difformità dalla SCIA, purché su immobili non vincolati) e 38 (per interventi eseguiti in base a permesso annullato).
Tradotto: il procedimento per la regolarizzazione delle varie difformità sanabili con il Decreto Salva Casa pagando un’ammenda, potrà contribuire – proprio tramite l’accertamento di conformità – a dimostrare lo stato legittimo dell’immobile.
Infine, può dimostrare lo stato legittimo anche la dichiarazione relativa a tolleranze costruttive (art.34-bis TUE).
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Lo stato legittimo della discordia
Entriamo quindi nello specifico.
Si disquisisce sul diniego comunale per una richiesta di attestazione di conformità in sanatoria relativamente ad alcuni piccoli interventi effettuati su un immobile, consistiti nella tramezzatura, conformazione del caminetto, modeste aperture e altri interventi minori.
Il nucleo tecnico di valutazione comunale ha espresso parere contrario alla sanatoria per l’inesistenza di documentazione comprovante la legittimità urbanistico edilizia della porzione di edificio giustapposta al corpo principale, lato est, sul quale ricadono alcuni degli interventi indicati nella domanda di sanatoria edilizia.
In altre parole, il Comune ha respinto l’istanza di sanatoria in quanto la porzione stessa è stata ritenuta priva del necessario titolo edilizio e quindi abusiva.
Il TAR Firenze ha respinto il ricorso sostenendo che il fatto che il Comune abbia assentito precedenti interventi edilizi ricadenti sulla parte di edificio giustapposta al corpo principale lato est di per sé, non dimostra la liceità del corpo di fabbrica.
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Stato legittimo e Decreto Salva Casa
Analisi dei cambiamenti apportati in materia di determinazione dello stato legittimo dell’immobile dal Decreto Salva Casa, con principi della giurisprudenza amministrativa in materia che possono essere utili per interpretare al meglio la nuova normativa, che si pone l’obiettivo, tra l’altro, del buon fine delle vicende traslative che possono riguardare gli immobili.
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Il rilascio dei titoli per i numerosi interventi precedenti
Si arriva quindi al Consiglio di Stato: per la ricorrente, il rilascio di titoli per numerosi e diversi interventi realizzati, a far data dal 1976, sull’immobile comprensivo anche della parte di cui oggi si contesta la legittimità, attesterebbe la legittimità del corpo di fabbrica, erroneamente ritenuto abusivo dal Comune e dal TAR.
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La rappresentazione degli abusi edilizi non configura un titolo abilitativo sanante
Palazzo Spada respinge il ricorso partendo dal presupposto che l’onere di provare la data di realizzazione di un immobile e, quindi, la preesistenza ad una certa data in cui non fosse necessario munirsi di un titolo abilitante, così come la sua consistenza originaria, grava sul privato, dovendosi fare applicazione del generale principio processuale per cui la ripartizione dell’onere della prova va effettuata secondo il principio della vicinanza della prova (cfr., Cons. di Stato sez. VI, 5 marzo 2024 n. 2187).
L’ appellante non ha dimostrato la legittimità della porzione di immobile per cui è causa, oggetto dell’istanza di sanatoria di “alcune piccole opere esterne ed interne”.
Né, in contrario, rileva che la porzione B del fabbricato di proprietà dell’appellante, lato est della porzione, sia stata rappresentata nelle pratiche edilizie presentate a far data dal 1976 con riguardo all’intero compendio immobiliare.
Insomma: la rappresentazione di un manufatto abusivo nelle pratiche edilizie, aventi ad oggetto opere da eseguirsi altrove, non legittima ‘ipso facto’ l’immobile.
Ultimo titolo sanante: le coordinate
Il Consiglio di Stato afferma inoltre che:
- l’art. 9 bis del T.U edilizia, vigente ratione temporis, richiamato dalla ricorrente, non conteneva alcun riferimento, ai fini dello stato legittimo di un immobile, al titolo abilitativo disciplinante l’ultimo intervento edilizio riguardante la trasformazione dell’intero immobile;
- analogamente, l’art. 9 bis TUE, come novellato dal DL 76/2020, convertito con modificazioni con legge 120/2020, faceva riferimento, ai fini della individuazione dello stato legittimo di un immobile, al titolo edilizio relativo (al)l’ultimo intervento edilizio a condizione che l’intervento avesse riguardo l’intero immobile, e sussistesse la relazione di continuità con il titolo che ha previsto la costruzione o che lo ha legittimato. Condizioni nel caso in esame non presenti;
- a sua volta, la legge 105/2024, di conversione con modificazioni, del DL 69/2024 (Salva Casa), stabilisce che lo stato legittimo dell’immobile è non solo “quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa” (integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali), ma anche quello stabilito dal titolo che “ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi”.
Ma la previsione del Salva Casa, in vigore dal 28 luglio 2024, non trova applicazione nel caso in esame risalente al dell’8/11/2018: oltre al principio secondo cui ciascun atto amministrativo deve essere adottato sulla base della situazione di fatto e della disciplina vigente al momento della sua adozione, osta il fatto che non sono stati assentiti lavori che lo abbiano interessato o investito il manufatto nella sua interezza.
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E ancora: il fatto che in passato, il Comune abbia assentito la realizzazione i lavori sul manufatto abusivo per cui è causa non fonda la pretesa di ottenere la sanatoria richiesta o radica il vizio di eccesso di potere, dato che non sussiste contraddittorietà “tra atti di distinti ed autonomi procedimenti quando si tratti di provvedimenti che, pur riguardanti lo stesso oggetto, siano stati adottati all’esito di procedimenti indipendenti e ad intervalli di tempo l’uno dall’altro” (cfr., Cons. di Stato sez. V, 31 dicembre 2018, n.7315).
Infine, l’omessa dimostrazione della regolarità urbanistica del manufatto per cui è causa esclude il legittimo affidamento in capo al privato.
L’affidamento ex se è ininfluente alla regolarità di un immobile abusivo.
Significativamente, il nuovo art. 9 bis del dpr 380/2001 modifica sul punto parzialmente l’assetto normativo preesistente ma l’amministrazione, in sede di rilascio del titolo, deve avere verificato la legittimità dei titoli pregressi, per potere fondare il legittimo affidamento sulla regolarità edilizia del manufatto oggetto degli interventi realizzati nel corso del tempo.
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