Come sanare una difformità edilizia

Nel corso della vita di un immobile possono verificarsi situazioni in cui si realizzano interventi edilizi senza le dovute autorizzazioni o in difformità da esse. A volte le difformità edilizie sono dovute a mancati adeguamenti dell’edificio rispetto alle normative o agli standard edilizi vigenti e obbligatori. In questi casi, ci si trova di fronte a una difformità edilizia, che può avere diverse conseguenze, ma che si può sanare, evitando spese e problematiche future. Vediamo come.

Cosa sono le difformità edilizie

Un caso di difformità edilizia di una casa si verifica quando l’immobile è stato costruito o modificato in modo non conforme ai permessi edilizi rilasciati, o in violazione di norme urbanistiche o edilizie.

Esistono diverse tipologie di difformità edilizie, che possono essere:

• Lievi: quando non alterano la volumetria o la sagoma dell’edificio (ad esempio, la modifica di una porta);
• Non rilevanti: non incidono sulla sagoma e non violano le norme urbanistiche (la realizzazione di un soppalco è un caso di questo tipo);
• Rilevanti. quando si modifica la volumetria o la sagoma dell’edificio (ad esempio, la costruzione di un piano aggiuntivo).

Cosa succede in caso di difformità edilizia

Le difformità edilizie non sanate possono portare a diverse conseguenze, a seconda della tipologia e dell’entità dell’illecito. Tra queste conseguenze, vi possono essere:

• L’impossibilità (o quasi) di vendere o donare l’immobile;
• L’imposizione di una sanzione pecuniaria;
• L’ordine di demolizione.

Regolarizzare una difformità edilizia è fondamentale per evitare queste conseguenze e tutelare il proprio patrimonio immobiliare.

Come sanare le difformità edilizie?

La tipologia di sanatoria possibile per regolarizzare una o più difformità edilizie dipende dalla gravità o meno dell’illecito. In base alla gravità, si potrà agire come segue:

Difformità lievi

Per le difformità lievi è possibile presentare una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) al Comune in cui si trova l’immobile. La CILA deve essere corredata da una relazione tecnica asseverata da un professionista abilitato, che descrive l’intervento realizzato e ne attesta la conformità alle norme vigenti;

Difformità non rilevanti

Per sanare una difformità non rilevante, è necessario presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al Comune. La SCIA deve essere corredata da una relazione tecnica asseverata da un professionista abilitato, che descrive l’intervento realizzato e ne attesta la conformità alle norme vigenti;

Difformità rilevanti

Davanti a difformità rilevanti e di entità più grave, la procedura di sanatoria è più complessa e prevede la presentazione di una domanda di permesso di costruire in sanatoria al Comune. La domanda deve essere corredata da una relazione tecnica asseverata da un professionista abilitato, che descrive l’intervento realizzato e ne attesta la conformità alle norme vigenti.

In alternativa alla sanatoria, è possibile presentare una richiesta di accertamento di conformità al Comune. Tale richiesta può essere presentata solo in caso di difformità lievi o non rilevanti, e comporta il pagamento di una oblazione.

Quanto costa sanare una difformità edilizia

I tempi e i costi per sanare una difformità edilizia variano a seconda della gravità della difformità e del Comune in cui si trova l’immobile. In generale, la procedura può richiedere da alcuni mesi a un anno, con costi che possono variare da poche centinaia di euro a diverse migliaia di euro.

Gli esperti tecnici del settore consigliano di:

• consultare un professionista abilitato, che potrà valutare la gravità della difformità e indicare la procedura più idonea per regolarizzare la situazione, prima di avviare qualsiasi procedura di sanatoria; 
• raccogliere tutta la documentazione necessaria sulla casa, in modo da velocizzare la procedura;
• rivolgersi a un Comune vicino per avere un preventivo per la sanatoria.

Quanto costa la multa per difformità edilizia

In tutte le situazioni di difformità edilizia, da quelle lievi ai casi rilevanti, è prevista l’applicazione di una sanzione pecuniaria, il cui importo varia a seconda della gravità della difformità e del Comune in cui si trova l’immobile. Una mancata asseverazione per l’inizio dei lavori può costare 1000 euro di multa.

Cosa cambia da difformità ad abuso edilizio?

La differenza tra difformità edilizia e abuso edilizio è sottile ma importante. La difformità edilizia si verifica quando un immobile è stato costruito o modificato in difformità dai permessi edilizi rilasciati.

Mentre l’abuso edilizio si verifica quando un immobile è stato costruito o modificato senza permessi edilizi o in violazione di norme urbanistiche inderogabili.

Vediamo degli esempi pratici e concreti:

• Costruire una casa senza permesso è un abuso edilizio;
• Ampliare una casa senza permesso è un abuso edilizio;
• Realizzare un soppalco in violazione delle norme urbanistiche è un abuso edilizio.

Oltre alla maggiore gravità degli interventi, l’abuso edilizio prevede:

• Sanzioni pecuniarie più elevate;
• L’obbligo di demolizione;
• L’impossibilità di sanare un abuso.

Infine, a differenza delle difformità, l’abuso edilizio può essere reato penalmente perseguibile, in alcuni casi specifici, come quando si realizzano opere senza autorizzazione in zone soggette a vincolo paesaggistico o ambientale, o in violazione di norme antisismiche. Oppure quando si commettono lottizzazioni abusive di terreni, si alterano territori sottoposti a tutela storico-artistica, o interventi che mettono a rischio la pubblica incolumità.