Più tempo per vendere un immobile preposseduto senza perdere le agevolazioni prima casa

La Legge di Bilancio 2025 ha esteso da uno a due anni il termine per trasferire un immobile preposseduto senza perdere i benefici prima casa.

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Immobile preposseduto e agevolazioni prima casa

Se stai pensando di acquistare una nuova abitazione ma hai un immobile preposseduto per il quale hai già usufruito delle agevolazioni prima casa, la Legge di Bilancio ti offre una significativa opportunità.

Solitamente, in casi come questo, per accedere nuovamente ai benefici fiscali è necessario sbarazzarsi di questo immobile preposseduto, poiché uno dei requisiti fondamentali per beneficiare delle agevolazioni prevede che non si possiedano altre abitazioni per le quali si siano già ottenute.

La cessione, tramite vendita o donazione, deve avvenire dal momento dell’acquisto della nuova casa entro un termine stabilito. In caso contrario, rischi di perdere il beneficio fiscale e di incorrere nel pagamento di sanzioni.

La Legge di Bilancio per il 2025 introduce una modifica importante, estendendo i tempi concessi per il trasferimento.

Due anni per rivendere un immobile preposseduto

La modifica normativa, contenuta nell’articolo 1, comma 116, della Legge 207 del 30 dicembre 2024 (Legge di Bilancio 2025), rappresenta una svolta significativa.

Fino al 31 dicembre 2024, chi desiderava acquistare una nuova abitazione con le agevolazioni prima casa era obbligato a vendere o donare l’immobile preposseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto. Ora, con l’introduzione della nuova disposizione, il termine viene esteso a due anni, passando dalla cosiddetta alienazione infrannuale postuma alla alienazione infrabiennale postuma.

Acquistare una casa è un processo complesso e spesso fonte di stress per gli acquirenti, a causa degli adempimenti burocratici e dei controlli da effettuare prima della stipula dell’atto notarile. Grazie a questa modifica, se intendi beneficiare delle agevolazioni prima casa avrai più tempo per gestire la vendita dell’immobile preposseduto, evitando così pressioni e scadenze stringenti.

Obiettivi della norma

Secondo quanto riportato nella relazione descrittiva della Legge di Bilancio, l’obiettivo principale della norma è quello di incentivare il mercato immobiliare, agevolando il passaggio da una prima abitazione a un’altra. La possibilità di usufruire delle agevolazioni prima casa anche in presenza, seppur temporanea, di due immobili rappresenta un’importante facilitazione per gli acquirenti.

La misura punta a stimolare il mercato immobiliare e a favorire la circolazione degli immobili. Del resto, già con il decreto Salva Casa il Governo aveva dimostrato particolare attenzione ai problemi del settore immobiliare, introducendo strumenti utili per affrontare le difficoltà del mercato.

Agevolazioni per l’acquisto prima casa

Prima di approfondire ulteriormente, è utile riepilogare i requisiti necessari per accedere alle agevolazioni prima casa:
• l’abitazione non deve essere classificata come immobile di lusso
• entro 18 mesi dall’acquisto, devi trasferire o stabilire la residenza o dimostrare di svolgere attività lavorativa o di studio, nel Comune in cui si trova l’immobile.

Inoltre, non puoi essere:
• titolare esclusivo (o in comunione con il coniuge) di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un’altra abitazione situata nello stesso Comune della casa da acquistare
• titolare, anche per quote, dei medesimi diritti su un’altra casa acquistata con l’agevolazione prima casa, su tutto il territorio nazionale.

Se questi requisiti sono rispettati, le agevolazioni fiscali previste includono:
• imposta di registro al 2% anziché al 9%
• IVA al 4% per gli acquisti da costruttore
• imposte ipotecaria e catastale in misura fissa: 50 euro ciascuna per gli acquisti da privati e 200 euro per quelli da imprese.

Cosa cambia dal primo gennaio 2025

A partire dal primo gennaio 2025, per usufruire nuovamente delle agevolazioni in caso di un precedente beneficio, dovrai rispettare le seguenti condizioni:
• vendere l’immobile preposseduto entro due anni dalla data del nuovo acquisto
• non possedere altre abitazioni nel medesimo Comune in cui si trova la nuova casa acquistata.
La seconda condizione resta quindi invariata rispetto alla situazione precedente.

Potrai beneficiare della nuova normativa nei seguenti casi:
• se stipuli un rogito a partire dal primo gennaio 2025
• se hai già stipulato un rogito nel 2024, ma non hai ancora venduto l’immobile preposseduto entro il 31 dicembre 2024.

Non potrai invece accedere al beneficio nei seguenti casi:
• se hai già superato il termine di un anno per l’alienazione dell’immobile preposseduto senza provvedere al trasferimento
• se possiedi un immobile non acquistato con l’agevolazione, situato nello stesso Comune della nuova casa che desideri comprare. In questo caso, sarà necessario cedere l’immobile prima di procedere al nuovo acquisto.

Cosa succede se non vendi entro due anni un immobile preposseduto?

Avere più tempo a disposizione non significa che ci si possa dimenticare di vendere la vecchia casa. Il Fisco, infatti, non sarà altrettanto indulgente. Se non rispetti il termine dei due anni, perderai le agevolazioni ottenute e sarai tenuto a pagare le imposte nella misura ordinaria, oltre a dover affrontare le sanzioni previste.

Questa disposizione richiede attenzione e una pianificazione oculata ma offre comunque maggiore flessibilità rispetto al passato. Grazie a questi cambiamenti, la gestione della vendita di un immobile preposseduto può avvenire con minori pressioni, garantendo al tempo stesso il rispetto delle normative fiscali e il mantenimento delle agevolazioni per l’acquisto della nuova casa.