Trasferimento bonus edilizio: vendita, donazione e usufrutto a confronto

Il trasferimento del bonus edilizio è un argomento che suscita spesso interrogativi, soprattutto quando si parla di situazioni particolari come la concessione dell’usufrutto di un immobile.

Quando viene costituito un diritto di usufrutto su un immobile, sia a titolo oneroso che gratuito, la titolarità delle detrazioni fiscali derivanti da interventi edilizi resta invariata. In altre parole, le quote di detrazione Irpef non ancora utilizzate rimangono nella disponibilità del nudo proprietario e non vengono trasferite all’usufruttuario. Questo principio trova fondamento nel sistema fiscale italiano, che collega la fruizione delle detrazioni alla titolarità del bene, salvo specifiche eccezioni previste dalla normativa.

Trasferimento bonus edilizio: la normativa

La normativa di riferimento sul trasferimento bonus edilizio, contenuta nell’articolo 16-bis, comma 8, del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), disciplina espressamente i casi di trasferimento delle agevolazioni fiscali legate agli immobili. La norma prevede che le detrazioni siano trasferite solo in caso di cessione dell’intero diritto di proprietà o di donazione, che è considerata fiscalmente assimilabile a una vendita.

Tuttavia, la costituzione di un diritto di usufrutto non comporta un trasferimento della titolarità completa del bene, lasciando così le detrazioni in capo al nudo proprietario.

Il legame tra detrazioni fiscali e nuda proprietà

Per comprendere meglio la dinamica fiscale, è utile analizzare la relazione tra detrazioni e nuda proprietà. La concessione dell’usufrutto implica una separazione tra il diritto di utilizzo dell’immobile, attribuito all’usufruttuario, e la proprietà vera e propria, che resta al nudo proprietario. Quest’ultimo, essendo il titolare del diritto di proprietà, mantiene anche il diritto di fruire delle agevolazioni fiscali maturate prima della costituzione dell’usufrutto.

Questa regola vale sia nel caso in cui l’usufrutto venga concesso a titolo gratuito che a titolo oneroso. Non è quindi rilevante se l’usufruttuario beneficia del diritto in maniera gratuita o dietro pagamento: la detrazione (bonus edilizio) rimane invariabilmente attribuita al nudo proprietario.

Casi di trasferimento delle detrazioni: vendita e donazione

Situazioni diverse si verificano in caso di vendita dell’immobile o di donazione. In questi casi, infatti, le quote detrazioni fiscali (bonus edilizio, come può essere il bonus ristrutturazione, l’ecobonus ordinario, ecc.) non ancora utilizzate possono essere trasferite al nuovo proprietario. Questo accade perché la vendita o la donazione comportano il passaggio completo della titolarità del bene, incluso il diritto di beneficiare delle agevolazioni fiscali residue.

In particolare:

• vendita dell’immobile: Le detrazioni Irpef residue relative a interventi di ristrutturazione sono trasferite automaticamente all’acquirente, che subentra nella titolarità dell’immobile. C’è possibilità di accordarsi che le quote restino al venditore;
• donazione dell’immobile: Anche in questo caso, il beneficiario della donazione acquisisce il diritto di fruire delle quote residue di detrazione, in quanto la donazione è equiparata fiscalmente a una vendita. Anche qui c’è possibilità che le rate di detrazione residue restino al donante.

Trasferimento bonus edilizio: il caso della vendita con costituzione di usufrutto

Un aspetto interessante riguarda le operazioni di vendita in cui si contemporaneamente costituisce un diritto di usufrutto sull’immobile. In questa situazione, la titolarità delle detrazioni Irpef residue legare ai lavori edili non segue l’usufruttuario, ma è attribuita al nudo proprietario. Ciò avviene perché, con la vendita, la nuda proprietà dell’immobile è trasferita al nuovo acquirente, che diventa il soggetto fiscalmente titolato a beneficiare delle detrazioni.

Pertanto, anche se l’usufruttuario ha il diritto di utilizzare l’immobile, le agevolazioni fiscali rimangono legate al nudo proprietario, che è il vero titolare della proprietà. Questo principio rispecchia la logica fiscale che collega le detrazioni alla titolarità del bene, indipendentemente dai diritti di godimento concessi a terzi.

Riassumendo…

• Le detrazioni fiscali legati a bonus edilizio restano al nudo proprietario in caso di concessione dell’usufrutto.
• Solo vendita o donazione trasferiscono le agevolazioni fiscali residue al nuovo proprietario, salvo diverso accordo tra le parti.
• L’usufruttuario non eredita le detrazioni fiscali, anche con usufrutto oneroso o gratuito.
• La vendita con usufrutto trasferisce le detrazioni al nudo proprietario, non all’usufruttuario.
• Articolo 16-bis TUIR regola il trasferimento delle detrazioni fiscali immobiliari.
• Pianificare la gestione immobiliare richiede attenzione alle regole sul bonus edilizio.