Lavori di manutenzione su abuso edilizio: quando è possibile?

Il Tar Lazio distingue tra lavori in reitero dell’abuso edilizio e lavori anti-degrado sul medesimo, questi ultimi non possono essere impediti in pendenza di un condono

La delicatezza delle tematiche in merito alla legittimità degli interventi edilizi sulla proprietà privata si riflette non solo nelle normative che regolano la materia, ma anche nelle dinamiche tra cittadini e pubbliche amministrazioni. Quando un proprietario decide di ristrutturare il proprio immobile, si trova spesso a dover navigare attraverso un intricato labirinto di leggi e regolamenti, dove ogni decisione può avere ripercussioni significative. In questo contesto, le controversie legate a presunti abusi edilizi possono scatenare conflitti che coinvolgono non solo il diritto di proprietà, ma anche la salvaguardia del patrimonio architettonico e paesaggistico.

Le sentenze emesse dai tribunali amministrativi, come quella del Tar Lazio n. 22648-2024, diventano così momenti decisivi in cui vengono messe in discussione le scelte delle autorità locali e difesi i diritti dei cittadini. La tensione tra il rispetto delle normative e la necessità di preservare l’integrità degli edifici è al centro di molte dispute legali, rendendo ogni caso unico e significativo nel suo sviluppo.

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Quali sono i lavori di manutenzione ammessi su un abuso edilizio in attesa di condono o di sanatoria?

Il caso in esame riguarda un privato, proprietario di un immobile situato nel centro di Roma. La polizia locale effettuava un sopralluogo presso la sua proprietà, accertando la presenza di interventi di ristrutturazione edilizia che erano stati realizzati senza i necessari titoli abilitativi. A seguito di questo sopralluogo, il Municipio emetteva una determinazione dirigenziale, ordinando la demolizione delle opere ritenute abusive, tra cui il rifacimento della copertura e modifiche ad una veranda in attesa di condono edilizio.

I lavori ritenuti abusivi che avevano interessato la veranda dell’immobile erano stati specificamente identificati come rifacimento della copertura. Questo intervento aveva comportato la rimozione del vecchio manto di copertura, danneggiato, e la successiva installazione di un nuovo manto impermeabilizzante, utilizzando coppi del tipo “alla romana”.

I motivi di accusa del Comune riguardanti i lavori di manutenzione effettuati sulla veranda dell’immobile in questione si concentravano su diversi aspetti, considerati abusivi:

• interventi senza titoli abilitativi riguardanti la veranda: il Comune ha sostenuto che gli interventi di ristrutturazione, in particolare il rifacimento della copertura della veranda, la mera sostituzione degli infissi esterni della stessa veranda (interventi resi necessari a seguito delle copiose infiltrazioni d’acqua verificatesi) siano stati realizzati in assenza dei necessari titoli abilitativi e quindi abusivi;
• modifica prospettica: è stata contestata anche la modifica prospettica della veranda, che secondo l’amministrazione avrebbe alterato l’aspetto originale dell’immobile.

Il privato avversava l’ordinanza di demolizione presentando diversi motivi di ricorso. In particolare sosteneva che gli interventi effettuati non avessero alterato sostanzialmente l’immobile e che fosse in corso un’istanza di condono per la veranda, il che avrebbe dovuto impedire l’irrogazione di sanzioni come previsto dagli articoli 38 e 44 della Legge n. 47/1985. Insomma, egli argomentava che le modifiche apportate, e comunque risultate autorizzate dai permessi del caso, non riguardassero la veranda.

Tar Lazio: sugli abusi in attesa di condono sono ammessi interventi di manutenzione anti-degrado, rimanendo esclusi quelli in modifica del manufatto originario

I giudici ritengono che, sebbene l’argomentazione del ricorrente sia valida in linea generale, sarebbe illogico permettere ad un soggetto in attesa di un provvedimento di condono di proseguire con lavori abusivi. Questo comportamento metterebbe a rischio la possibilità stessa di sanatoria dell’immobile. Secondo la giurisprudenza consolidata, la presentazione di una domanda di condono non autorizza l’interessato a completare o modificare i manufatti oggetto della richiesta; tali opere rimangono abusive fino all’eventuale concessione della sanatoria.

Tuttavia, è anche vero che:

non può essere giuridicamente impedita al proprietario ogni attività edilizia avente ad oggetto il bene di sua appartenenza in attesa di condono, anche allorquando quest’ultimo subisca ammaloramenti e degrado causati dai guasti del tempo (cfr., inter alia, TAR Napoli, sez. VIII, 21 novembre 2022, n. 37163).

non si può, quindi, impedire al proprietario di effettuare attività edilizia necessaria per preservare il bene in attesa del condono, specialmente se l’immobile subisce danni a causa del degrado naturale.

Limiti agli interventi edilizi

Il Tar precisa che la questione della legittimità degli interventi realizzati durante l’attesa per un condono si riduce alla distinzione tra attività edilizia di conservazione e interventi che comportano una trasformazione sostanziale del bene. Gli interventi non devono alterare l’identità dell’immobile al punto da farlo diventare radicalmente diverso rispetto a quello per cui è stata richiesta la sanatoria.

Il Collegio ha esaminato le fotografie che mostrano lo stato della veranda prima e dopo i lavori. Non sono emerse differenze sostanziali e significative tra le due situazioni. La relazione tecnica presentata dal ricorrente ha evidenziato che gli interventi eseguiti (come la rimozione del manto di copertura danneggiato e la sostituzione degli infissi esterni) non hanno compromesso l’identità sostanziale della veranda.

Inoltre, il Comune non ha fornito motivazioni adeguate per giustificare perché gli interventi avrebbero fatto perdere all’immobile la sua identità originaria.

In conclusione, alla luce delle considerazioni sopra esposte, il Collegio ha accolto le censure relative alla veranda riconoscendo la legittimità degli interventi realizzati dal ricorrente.

Il ricorso è, quindi, accolto.

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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/lavori-di-manutenzione-su-abuso-edilizio-quando-e-possibile/