Plusvalenza vendita immobili dopo il superbonus, cosa accade in caso di successione — idealista/news

L’Agenzia delle Entrate è intervenuta in tema di plusvalenza realizzata in seguito alla vendita di immobili sottoposti a interventi di superbonus effettuati da non oltre dieci anni e ha spiegato, in particolare, cosa accade nel caso in cui parte delle abitazioni vengano ricevute per successione. Secondo quanto precisato, in queste situazioni, è necessario distinguere tra la quota pervenuta per successione, che è esclusa dalla tassazione, e quella riferibile alla parte acquistata a titolo oneroso, che è imponibile. 

Con la risposta n. 208 del 23 ottobre 2024, l’Agenzia delle Entrate ha approfondito la disciplina della plusvalenza da cessione di immobili ereditati e ristrutturati tramite superbonus. Nel dettaglio, ha ricordato quanto disposto dalla legge di Bilancio 2024 (legge n. 213/2023, articolo 1, commi da 64 a 67), la quale ha introdotto una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile, relativa alle cessioni di immobili oggetto di interventi agevolati con il superbonus. 

Secondo la lettera b-bis) del comma 1 dell’articolo 67 del Tuir in materia di redditi diversi, sono imponibili le “plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili sui quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito i citati interventi agevolati che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione (oppure, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo)”. Per le cessioni “realizzate a decorrere dal 1° gennaio 2024, è stata prevista la possibilità di applicare un’imposta sostitutiva del 26%”. 

La circolare n. 13/2024 ha poi fornito ulteriori chiarimenti, evidenziando che, ai fini dell’emersione della plusvalenza imponibile, non rileva, tra l’altro, “la tipologia d’interventi (trainanti o trainati) effettuati in relazione all’immobile oggetto di cessione; in altri termini, non occorre, ai fini della verifica della sussistenza del presupposto impositivo di cui alla lettera b-bis) sopra citata, che sulla singola unità immobiliare siano stati effettuati anche interventi trainati, ma è sufficiente la circostanza che siano stati effettuati interventi ammessi al superbonus sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità immobiliare ceduta a titolo oneroso”. Di conseguenza, le plusvalenze che derivano dalla cessione di immobili interessati da interventi agevolati dal superbonus e terminati da non più di dieci anni sono imponibili, compresi i lavori eseguiti esclusivamente sulle parti comuni degli edifici condominiali. Ma la circolare n. 13/2024 precisa anche che “sono escluse dall’imponibilità le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso degli immobili acquisiti per successione”. 

L’Agenzia delle Entrate ha poi chiarito che l’esclusione dall’imponibilità “si verifica anche nell’ipotesi in cui la proprietà immobiliare derivi solo in parte da una successione, rilevando solamente per la plusvalenza correlata alla quota di proprietà ereditata, con conseguente imponibilità pro quota della plusvalenza ottenuta dalla cessione immobiliare”. 

Nel caso in cui, dunque, venga venduto un immobile in parte acquistato e in parte ottenuto per successione, bisogna distinguere le due quote considerando la prima esclusa dall’imponibilità e la seconda imponibile. Nello specifico, l’Agenzia delle Entrate ha spiegato che “va assoggettato a tassazione il 50% della plusvalenza determinata, ai sensi dell’articolo 68, comma 1, del Tuir, quale differenza tra il prezzo complessivo della vendita immobiliare percepito nel periodo d’imposta e il costo d’acquisto a suo tempo sostenuto dal coniuge, aumentato di ogni altro costo inerente all’immobile, opportunamente convertito in euro e rivalutato”.