I consigli di Laura Adele Feltri: le case meno care a Bergamo? A Celadina e…

di Luigi de Martino

Come è andato questo 2024 dal punto di vista immobiliare? Qual è la dinamica nella vendita e nell’acquisto delle case della nostra città? Lo abbiamo chiesto a Laura Adele Feltri, agente immobiliare ed esperta della materia.

Analizzando il quarto trimestre 2024, quali differenze troviamo rispetto al 2023, sia nelle compravendite che negli affitti, nella città di Bergamo?

«Partendo dalle vendite si nota un lento aumento di prezzo al metro quadrato: la richiesta media è passata da 2.429 a 2.671 euro. Teniamo conto che a gennaio 2023 il valore – parliamo sempre di media – era a 2.364 euro al metro quadrato. Il dato autorizza a parlare di una richiesta leggermente più alta dell’offerta, ma non di un grande cambiamento. Gli affitti, invece, hanno registrato un incredibile aumento dei prezzi. Siamo partiti a gennaio con una richiesta di 10,60 euro al mese per metro quadrato, fino ad arrivare a novembre con la cifra record di 12,33 euro al mese al mq, quasi il venti per cento in più. Gli affitti sono stati molto richiesti, soprattutto nel comparto dei soggiorni brevi, quindi sul versante del turismo, che a Bergamo dopo il Covid è ripreso in modo molto sostenuto, anche grazie al 2023 da Capitale italiana della Cultura insieme a Brescia. Sull’aumento del flusso turistico, ha certamente contribuito anche l’aeroporto, che è arrivato a ben diciassette milioni di viaggiatori. È calata la disponibilità di immobili da destinare ad affitti canonici (il classico quattro anni più quattro) e quindi sono saliti i prezzi a fronte di una richiesta stabile. A farne le spese, non soltanto i cittadini “normali”, ma anche gli studenti universitari che provengono da altre province o regioni o dall’estero».

Quali sono le zone con il prezzo più alto e quelle dove si è notato un prezzo basso in città?

«Città Alta la fa sempre da padrona, con un prezzo medio richiesto di 4.796 euro al metro quadrato; al contrario, le zone più economiche sono Celadina, Malpensata e Campagnola, con una media di 1.831 euro al mq. Gli affitti sono richiesti in misura maggiore in centro, nella zona di Borgo Palazzo, che si sta rivalutando, così come in zona stazione, con una media di 13,31 euro al mese per mq, mentre a Celadina, Malpensata e Campagnola siamo a 10,83 euro al mese per mq. Campagnola presenta prezzi contenuti anche a causa del rumore derivato dall’aeroporto vicino».

Come vede il futuro immobiliare a Bergamo?

«È sotto gli occhi di tutti che pian piano la città si sta riqualificando, quindi le prospettive sono buone. Si nota sempre più attenzione alle costruzioni green, edifici con consumi molto bassi rispetto alle vecchie costruzioni. Sempre più quartieri puntano a una maggiore cura dei luoghi comuni, con i parchi che vengono arricchiti di nuove aree, spazi che diventano punti di aggregazione e che apportano un valore maggiore agli immobili nelle immediate vicinanze. Inoltre, bisogna riconoscere che, nonostante tutte le magagne, il bonus 110 ha consentito di trasformare le facciate di diversi edifici rendendole più belle e più ecologiche. Questo è un aspetto di decoro che ha un impatto sull’estetica della città. Un discorso a parte meriterebbe ChorusLife, che ha riqualificato una parte della città in un modo sicuramente avveniristico».

Si può quindi sostenere che il futuro del settore immobiliare si prospetta ricco di opportunità?

«Le analisi effettuate da Casavo (azienda specializzata in soluzioni smart per comprare e vendere casa) ci fanno riflettere su cinque tendenze che segneranno il mercato immobiliare nel 2025: intelligenza artificiale, sostenibilità, flex living, ReGen Cities ed emotional designer. Per intelligenza artificiale si intende abitazioni e città più intelligenti, dove l’IA sarà in grado di pianificare urbanisticamente una città tramite l’analisi del traffico, dell’inquinamento prodotto, così da anticipare le esigenze e i gusti degli acquirenti: si andrà verso soluzioni più sostenibili e adatte agli standard dell’edilizia green. La sostenibilità è un messaggio che ci coinvolge tutti, soprattutto adesso con il traguardo di non scendere al di sotto della classe energetica E entro il 2030. Questo porterà una grande spinta alla ristrutturazione per avere immobili sempre meno inquinanti e con consumi ridotti. Ci si aspetta un boom nel 2025 per questa categoria di immobili. Attualmente, il 34 per cento dei venditori valuta case in classe A, B, C o D. Il resto è da adeguare. Con l’espressione “flex living” intendiamo gli affitti di breve-medio termine di case green poste in zone non centrali della città e caratterizzate da spazi comuni che riuniscono i diversi affittuari, soprattutto giovani, che potranno sperimentare anche il co-working oltre al lavoro a distanza grazie a ottime connessioni».

La rigenerazione urbana è diventata un fattore importante per l’edilizia.

«Certo, è una priorità, possiamo addirittura parlare di “ReGen Cities”. La riqualificazione di edifici dismessi sarà al centro delle strategie urbane, riducendo il consumo di suolo e migliorando la qualità della vita. A Bergamo è stato da poco inaugurato il progetto di rigenerazione ChorusLife sorto al posto di una grande azienda, la Ote, ormai chiusa da anni. Sta partendo intanto la rigenerazione dell’area ex Sace, mentre sembra ancora tutto fermo per la ex Reggiani».

E dell’“emotional design” che cosa ci dice?

«Si parla da molto tempo di design, una parola che abbiamo imparato a conoscere e a fare nostra, che adesso si arricchisce dell’aggettivo “emotional”. Si tratta, insomma, di “progettazione emotiva”, che si concentra sull’esperienza emotiva dei clienti, quindi che privilegia l’estetica e le sensazioni, fondamentali per le scelte».

Quindi un’innovazione che coinvolgerà a 360 gradi non solo le città e gli edifici, ma anche il nostro pensiero e la sfera delle emozioni.

«Ci stiamo aprendo indubbiamente verso nuovi orizzonti che abbiamo dapprima guardato con diffidenza, ma che oggi andiamo apprezzando sempre di più. Il valore del rispetto ambientale, della rigenerazione, dell’emozione e della progettazione vengono ritenuti sempre più importanti anche nella nostra città».